O cenário dos fundos imobiliários no Brasil está em constante evolução, e o fundo XP Industrial (XPIN11), trás uma novidade que pegou muitos investidores de surpresa. A administradora do fundo convocou uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) para deliberar sobre uma reorganização completa da estrutura do fundo. A proposta não é apenas uma simples mudança de estratégia, mas envolve a troca da gestora, a venda de quase todo o portfólio para outro fundo e, por fim, a liquidação definitiva do XPIN11.
Neste artigo, vamos detalhar todos os pontos dessa operação estratégica estimada em R$ 600 milhões, o que muda para o cotista e quais são os impactos reais no mercado de logística e fundos industriais.
Entendendo a Proposta de Reorganização do XPIN11
A proposta apresentada aos cotistas do XPIN11 visa resolver limitações de crescimento que o fundo vem enfrentando. Atualmente, o fundo possui cerca de 267 mil m² de área bruta locável (ABL), mas sofre com uma vacância concentrada em ativos que demandam alto investimento para reposicionamento.
A estratégia central é transferir a gestão da XP Vista Asset Management para a inVista Real Estate. Com essa mudança, o fundo passaria a se chamar temporariamente Invista Industrial Fundo de Investimento Imobiliário, servindo apenas como uma etapa de transição para o encerramento das atividades do ticker XPIN11.
A Venda de Ativos para o IBBP11
O ponto mais robusto da AGE é a alienação de cinco grupos de imóveis logísticos do XPIN11 para o fundo IBBP11 (Invista Brazilian Business Park FII). Esta transação está avaliada em R$ 339,1 milhões, baseada em laudos técnicos de avaliação.
Os imóveis envolvidos estão localizados em regiões altamente estratégicas para o setor logístico brasileiro:
- Atibaia (SP)
- Jarinu (SP)
- Extrema (MG)
Essas regiões são conhecidas como “bola da vez” para o e-commerce e para a indústria pesada, devido à proximidade com grandes centros consumidores e benefícios fiscais, especialmente no caso de Extrema. Para entender melhor o potencial dessas regiões, vale conferir as análises da Suno Research sobre o setor logístico.
Por que Liquidar o XPIN11?
Muitos investidores se perguntam por que encerrar um fundo em vez de tentar recuperá-lo. Segundo a atual gestão, o XPIN11 enfrenta restrições que impedem novos investimentos sem que isso eleve drasticamente o risco para o cotista atual. A escala do fundo hoje é considerada insuficiente para competir com gigantes do setor de logística, como o HGLG11 ou o XPLG11.
A liquidação proposta não significa que o investidor perderá seu dinheiro. Na verdade, o resgate das cotas será feito de forma “pro rata” através da entrega de cotas de outros fundos imobiliários (principalmente do IBBP11) que farão parte da carteira final do XPIN11. É, na prática, uma troca de exposição: você deixa de ser sócio do XPIN11 para se tornar sócio do IBBP11 e, possivelmente, de um novo fundo a ser criado no processo.
Conflito de Interesses e Governança
Como a operação envolve a venda de ativos para um fundo que será gerido pela nova gestora proposta (inVista), a CVM exige uma aprovação rigorosa sobre conflitos de interesse. A proposta pede autorização para que o fundo realize operações com partes relacionadas até o limite de 100% do patrimônio líquido. Este é um ponto crucial de governança que os cotistas devem analisar cuidadosamente antes de votar.
O Que Esperar do IBBP11?
O IBBP11, fundo que receberá os ativos do XPIN11, busca consolidar uma tese industrial com maior escala operacional e diversificação de locatários. A expectativa é que, com a incorporação desses novos imóveis, o fundo consiga:
- Aumentar o Patrimônio Líquido: Trazendo mais robustez institucional.
- Melhorar a Liquidez: Fundos maiores tendem a ter um volume de negociação diária mais alto no IFIX.
- Reduzir Custos: A diluição de custos fixos em um patrimônio maior costuma favorecer o rendimento mensal (dividend yield).
Cronograma e Votação da AGE
Os cotistas do XPIN11 têm até o dia 24 de fevereiro de 2026 para enviar seus votos através da consulta formal. Para que a proposta seja aprovada, é necessário o quórum de maioria dos votos que representem, no mínimo, 25% das cotas emitidas (excluindo os votos de pessoas ligadas à gestão que possam ter conflito).
Passo a Passo para o Cotista:
- Analise o Material Técnico: Leia o edital da AGE e os laudos de avaliação dos imóveis.
- Verifique a Custódia: O voto geralmente é feito via corretora ou sistemas de assembleia digital.
- Avalie o Prazo: A liquidação não é imediata e passará por etapas de transição de ativos.
Vale a Pena Manter a Posição?
A decisão de votar a favor ou contra, ou até mesmo de vender as cotas antes da liquidação, depende do perfil do investidor. Quem busca exposição ao setor industrial/logístico pode ver na troca para o IBBP11 uma oportunidade de participar de um fundo com maior potencial de crescimento. Por outro lado, investidores que preferem gestoras maiores e já consolidadas como a XP podem optar por migrar para outros veículos antes do encerramento do ticker.
O mercado de FIIs em 2026 mostra uma tendência clara de consolidação. Fundos menores ou com dificuldades estruturais estão sendo absorvidos por “players” maiores ou reorganizados em estruturas mais eficientes. O caso do XPIN11 é um exemplo emblemático dessa reciclagem de portfólio necessária para manter a competitividade.
Fique atento aos próximos comunicados ao mercado e fatos relevantes, pois qualquer alteração no cronograma pode impactar a liquidez das cotas no mercado secundário. Acompanhe sempre as notícias oficiais no portal da B3 para garantir que sua estratégia de investimento esteja alinhada com as movimentações corporativas dos fundos.