O CSHG Logística (HGLG11), um dos gigantes e mais tradicionais fundos imobiliários do segmento logístico da Bolsa brasileira, divulgou oficialmente os o relatório do seus resultados referentes ao mês de maio. O fundo registrou um resultado distribuível de R$ 45,444 milhões, fruto de uma receita total de R$ 56,495 milhões frente a despesas consolidadas de R$ 11,051 milhões no período.
Para o investidor focado em geração de renda recorrente, a melhor notícia é a previsibilidade e a resiliência do portfólio: o fundo manteve a sua distribuição de dividendos em R$ 1,10 por cota, patamar perfeitamente alinhado com o guidance previsto pela gestão para o encerramento do primeiro semestre de 2026. Esse valor representa um dividend yield anualizado de 8,5% sobre a cota patrimonial e de 8,0% considerando o valor de fechamento da cota a mercado em maio.
Vendas de Cotas Turbinam Ganhos não Recorrentes do HGLG11
Além das receitas imobiliárias tradicionais geradas pela locação do fundo, a gestão do HGLG11 também obteve ganhos no mercado secundário. A venda de cotas de outros fundos imobiliários da carteira gerou um efeito positivo não recorrente de R$ 0,02 por cota no resultado final do mês de maio. No acumulado do ano de 2026, essas estratégias de giro patrimonial em FIIs de logística e industriais já acrescentaram R$ 0,13 por cota ao lucro líquido do fundo.
Conclusão da Operação Milionária: Compra do PATL11
O grande marco operacional do mês foi a conclusão oficial da aquisição da totalidade dos imóveis que pertenciam ao Pátria Logística (PATL11). A transação milionária, avaliada em aproximadamente R$ 355 milhões, foi integralizada por meio de cotas emitidas na 11ª emissão do fundo, consolidando a estratégia de crescimento com foco em ativos de alta qualidade técnica.
A operação com métricas financeiras atraentes para o investidor de longo prazo do fundo:
- Cap Rate Médio de Fechamento: estima-se em 10,7% ao ano, patamar considerado elevado e gerador de valor para o portfólio.
- Garantia de Renda Mínima Mensal (RMG): Foi estabelecido um acordo que garante uma receita mensal de cerca de R$ 3,2 milhões pelo prazo de seis meses após a conclusão da operação, blindando o caixa contra oscilações de vacância imediata.
- Ganho de Capital Líquido: Há uma cláusula de proteção prevendo o repasse ao PATL11 de eventual ganho de capital caso os imóveis sejam vendidos dentro desse mesmo intervalo de seis meses.
Movimentações Locatícias no Portfólio e Ajuste Físico na Vacância
O mercado imobiliário corporativo é altamente dinâmico e o portfólio de ativos do HGLG11 registrou algumas movimentações relevantes de saída e entrada de inquilinos no período de maio:
- Desocupações de Áreas: O fundo registrou a saída das empresas Zeralog no imóvel de Guarulhos; da Fedex no ativo Torino; das empresas Pedroso e Martins, PMLog e TLS no complexo CLE; além da desocupação da Felix Optical na região de São José dos Campos.
- Novas Ocupações: A empresa, a Rondocargas passou a ocupar espaço estratégico e absorver ABL no ativo localizado em Duque de Caxias.
Com essas movimentações ocorridas nos imóveis, a vacância física do fundo imobiliário subiu para 3,9%. Diante dos cronogramas e transições contratuais já mapeados pela equipe de gestão, a projeção é de que o fundo sofra uma leve variação técnica, atingindo cerca de 4,2% em setembro de 2026 — patamar que permanece muito abaixo da média de mercado do setor de galpões logísticos classe A.
Estrutura de Capital, Alavancagem e Cronograma de Passivos
O HGLG11 encerrou o mês de maio com uma alavancagem financeira equivalente a 8,8% do seu patrimônio líquido. Ao incluir as dívidas contraídas via Sociedades de Propósito Específico (SPE), esse percentual ajustado se eleva para 10,4%. O passivo total associado à aquisição histórica de imóveis soma aproximadamente R$ 1,1 bilhão.
Contudo, a estrutura de vencimento traz conforto ao mercado: apenas 22% desse montante total vence nos próximos 12 meses, estando o restante concentrado no longo prazo e integralmente suportado pela robusta posição de liquidez mantida pelo fundo em CRIs e ativos de renda fixa. A expectativa da gestão é de redução gradual da alavancagem para 8,4% até o fim de 2026, recuando de forma contínua nos anos seguintes.
Com o desenvolvimento de novos ativos, as obras avançam de acordo com o planejado. O projeto HGLG Simões Filho G100 atingiu 99,9% de conclusão, com galpão em operação e licenças emitidas, restando apenas obras acessórias de contenção previstas para este semestre. Já o empreendimento Simões Filho G200, iniciado recentemente com custo projetado de R$ 452 milhões (sendo 84% atribuídos ao HGLG11), estima um yield on cost desalavancado atrativo entre 11,2% e 11,4%.
Histórico de Retorno Consistente Acima dos Indicadores
No mercado secundário, o HGLG11 avançou 0,3% em maio, acumulando uma valorização de 2,4% ao longo do ano de 2026. Ao analisar o fundo desde o seu início operacional, em março de 2011, o fundo entregou um retorno acumulado avassalador de 627,5%, o equivalente a uma taxa de 14,1% ao ano, superando de forma consistente tanto o IFIX quanto o CDI de referência.
A carteira imobiliária do fundo reúne mais de 40 ativos distribuídos por sete estados e superando 2 milhões de metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL), sustentando um perfil de diversificação sólido. A receita é liderada pelo e-commerce (28%) e pelo setor logístico (17%), tendo inquilinos de primeira linha como Mercado Livre (responsável por 67% da receita) e Shopee (10%), consolidando o papel do HGLG11 como um dos ativos mais estruturados da renda recorrente nacional.
Mãe, trader e apaixonada por mercado financeiro. Vanessa Souza trilhou um caminho autodidata no mundo dos investimentos e transformou esse aprendizado em jornalismo financeiro acessível. Acompanha diariamente a B3, analisa FIIs, ações e dividendos, e escreve para quem quer fazer o dinheiro trabalhar por si mesmo.
