O mercado de Fundos Imobiliários (FIIs) de logística foi surpreendido positivamente com o anúncio recente do fundo TRBL11 (Tellus Rio Bravo Renda Logística). Após um período de incertezas gerado pela saída conturbada de um antigo locatário estatal, a gestão do fundo oficializou a locação integral do seu ativo em Contagem (MG) para a gigante do e-commerce Shopee.
Este movimento não é apenas uma simples troca de inquilino; representa uma recuperação estratégica de um dos ativos mais modernos da América Latina e traz um novo fôlego para os dividendos dos cotistas. Neste artigo, vamos analisar os detalhes desse contrato, o impacto financeiro projetado e o que esperar do TRBL11 para 2026.
O Contexto: Do Imbróglio com os Correios à Nova Era Shopee
Para entender a importância deste novo contrato, precisamos olhar para o passado recente. O imóvel TRBL Contagem era ocupado pelos Correios sob um contrato atípico. No entanto, após uma interdição temporária pela Defesa Civil em 2024 e subsequente desinterdição, a estatal optou pela rescisão unilateral, gerando uma disputa judicial que envolve multas superiores a R$ 300 milhões.
A vacância gerada por essa saída pressionou as cotas do fundo durante boa parte de 2025. Contudo, a agilidade da gestão em reposicionar o imóvel — um galpão classe AAA com 136 mil m² de área locável — demonstra a alta demanda por ativos logísticos de qualidade na Região Metropolitana de Belo Horizonte.
Detalhes do Contrato com a Shopee
A assinatura do contrato com a SHPX Logística Ltda. (Shopee) traz condições que reforçam a previsibilidade de receita do fundo:
- Ocupação Integral: A Shopee ocupará 100% da Área Bruta Locável (ABL) do imóvel em Contagem.
- Prazo de Locação: O contrato foi firmado por 60 meses (5 anos).
- Redução da Vacância: A vacância física do portfólio total do TRBL11 despencou de níveis preocupantes para apenas 3,3%.
- Concentração de Receita: Com este novo acordo, a Shopee passa a representar cerca de 34,4% da receita imobiliária contratada do fundo.
Melhorias no Ativo (Retrofit)
Para viabilizar as operações da Shopee, o fundo realizará algumas intervenções e melhorias no galpão, incluindo um retrofit na portaria e ajustes operacionais. Essas obras já estão previstas em contrato e visam adequar o imóvel aos padrões de altíssima eficiência exigidos pelo e-commerce no Brasil, garantindo que a operação logística seja impecável.
Impacto Financeiro e Dividendos para o Cotista
Um dos pontos que mais interessa ao investidor de Fundos Imobiliários é o impacto direto no bolso. Segundo o Fato Relevante divulgado pela Rio Bravo, a estimativa de incremento no resultado é de aproximadamente R$ 0,26 por cota ao mês.
Esse valor considera não apenas a entrada da nova receita de aluguel, mas também a economia gerada pela redução de custos de vacância (como IPTU e segurança, que antes eram arcados pelo fundo). A previsão é que o primeiro efeito financeiro positivo seja sentido a partir de maio de 2026, após o período de carência de um mês concedido à locatária.
A Importância Estratégica de Contagem (MG)
A região metropolitana de Belo Horizonte consolidou-se como um dos principais hubs logísticos do país. Encerrando o ano de 2025 com uma vacância média próxima de 6%, a região sofre com a escassez de galpões de alto padrão.
O ativo do TRBL11 em Contagem é um diferencial competitivo. Sua localização estratégica permite à Shopee otimizar a “última milha” (last mile) da entrega, reduzindo prazos e custos de frete em um dos maiores centros consumidores de Minas Gerais. Para os investidores, ter um ativo de logística e infraestrutura dessa magnitude locado para uma empresa com forte saúde financeira é um fator de redução de risco de crédito.
Conclusão: O TRBL11 Vale a Pena em 2026?
A virada de chave com a entrada da Shopee remove um dos maiores “fantasmas” que assombravam o fundo TRBL11. Embora a concentração de receita em um único inquilino (34,4%) exija monitoramento, a qualidade do crédito da Shopee e a natureza do ativo logística classe AAA trazem segurança.
Além disso, o fundo ainda mantém a briga judicial contra os Correios, o que pode representar um potencial ganho extraordinário (upside) caso as multas rescisórias sejam pagas no futuro. Para o investidor que busca renda mensal e exposição ao setor logístico, o TRBL11 volta a figurar como um player de relevância no IFIX.