O mercado de Fundos Imobiliários (FIIs) no Brasil tem passado por intensas transformações, especialmente no segmento de lajes corporativas. Recentemente, um ativo específico capturou a atenção de um dos maiores bancos de investimento da América Latina: o Tellus Properties (TEPP11). Com uma estratégia de gestão ativa e focada em “reciclagem” de imóveis, o fundo se destaca por oferecer dividendos significativamente superiores à média do setor.
Neste artigo, vamos explorar os motivos que levaram o BTG Pactual a recomendar a compra do TEPP11, entender o funcionamento da sua tese de investimentos e analisar se este FII de escritórios faz sentido para a sua carteira em 2026.
A Tese de Investimento do FII TEPP11
Diferente de fundos de renda passiva que apenas administram aluguéis, o TEPP11 opera com uma mentalidade de value-add. A gestão foca em adquirir participações relevantes em ativos corporativos de classe B, localizados em regiões estratégicas.
A estratégia consiste em quatro pilares fundamentais:
- Aquisição: Compra de imóveis com potencial de valorização, mas que apresentam vacância ou necessidade de melhorias.
- Retrofit e Gestão: Implementação de melhorias operacionais e reformas (retrofit) para elevar o padrão do imóvel.
- Locação: Estreitamento do relacionamento com inquilinos para reduzir a vacância e aumentar o valor do aluguel.
- Desinvestimento: Venda do ativo após a valorização, capturando um robusto ganho de capital para distribuir aos cotistas.
Essa capacidade de execução foi colocada à prova com a venda do Edifício Condomínio São Luiz, em São Paulo. A operação gerou uma taxa interna de retorno (TIR) de 11% e um ganho de capital expressivo de R$ 9,34 por cota, reforçando a confiança do mercado na gestão da Tellus.
Por que o BTG Pactual Recomenda Compra?
Os analistas Daniel Marinelli e Matheus Oliveira, do BTG Pactual, estipularam um preço-alvo de R$ 10,10 por cota para o TEPP11. Isso representa um potencial de valorização de aproximadamente 10,30%, sem contar o fluxo mensal de rendimentos.
Dividend Yield Imbatível
Um dos pontos que mais chamam a atenção é o rendimento. Enquanto a média dos FIIs de lajes corporativas gira em torno de 10% ao ano, as projeções para o TEPP11 indicam um dividend yield anualizado de 15,7% até o final do primeiro semestre de 2026. Esse valor é sustentado por ganhos não recorrentes provenientes das vendas de ativos.
Vacância Sob Controle
A saúde financeira de um fundo de tijolo depende diretamente da ocupação de seus imóveis. Atualmente, o TEPP11 possui uma área bruta locável (ABL) de 52 mil metros quadrados distribuída em seis torres de escritórios, com uma vacância física de apenas 5,7% — um número invejável para o setor de escritórios pós-pandemia.
Portfólio e Ativos Estratégicos
O portfólio do fundo é composto por ativos bem localizados, como o Edifício Passarelli, situado em Pinheiros, São Paulo. Construído na década de 80, o prédio passou por processos que exemplificam a tese do fundo: localização privilegiada próxima aos eixos da Faria Lima e Marginal Pinheiros, com gestão ativa para manter a atratividade comercial.
Investir em fundos imobiliários de tijolo exige um olhar atento à qualidade dos imóveis e à competência da gestão em navegar ciclos econômicos desafiadores, algo que o TEPP11 tem demonstrado consistência.
Riscos e Desafios para 2027
Apesar do otimismo, o investidor deve estar atento ao cronograma financeiro do fundo. Em 2027, o Tellus Properties precisará de cerca de R$ 80 milhões para quitar parcelas de aquisições anteriores. Esse montante poderá vir de:
- Novas emissões de cotas;
- Venda de ativos atuais;
- Aumento da alavancagem (dívida).
O BTG monitora esse cenário, destacando que o endividamento pode chegar a 28% do total de ativos, um patamar que, embora gerenciável, exige atenção quanto aos custos de captação e taxas de juros no período.
Vale a pena investir no TEPP11 agora?
Para quem busca uma combinação de renda passiva robusta e ganho de capital, o TEPP11 apresenta uma relação risco-retorno atrativa. O fundo negocia atualmente com um desconto de 4% em relação ao seu valor patrimonial (P/VP de 0,96), o que oferece uma margem de segurança para o investidor de longo prazo.
Além disso, a simulação histórica mostra que o reinvestimento dos dividendos potencializa drasticamente o retorno. Quem investiu R$ 1.000,00 no fundo há 12 meses teria hoje mais de R$ 1.330,00, superando o desempenho do IFIX no mesmo período.
Se você está montando uma carteira de investimentos diversificada, ativos como o TEPP11 podem servir como um acelerador de rendimentos, aproveitando a recuperação do setor corporativo e a expertise de uma gestão focada em valor.