O fundo imobiliário XPML11 (XP Malls) surpreendeu o mercado ao divulgar um resultado financeiro quatro vezes maior no mês de dezembro de 2025, refletindo tanto operações extraordinárias como melhorias operacionais em seu portfólio de shopping centers. Esse desempenho reforça o papel do XPML11 como uma estratégia relevante para investidores focados em renda passiva e ganhos de capital no segmento de fundos imobiliários (FIIs).
Neste artigo você verá:
- O que levou ao resultado excepcional do XPML11;
- Como esse desempenho impacta os dividendos e o fluxo de caixa;
- Indicadores operacionais que sustentam a performance;
- Estratégias de portfólio e perspectivas futuras.
Resultado de Dezembro: 4x Maior e com Impacto Positivo
O fundo imobiliário XPML11 encerrou dezembro de 2025 com um resultado financeiro de R$ 181,05 milhões, aproximadamente quatro vezes superior aos R$ 44,52 milhões registrados em novembro. Este salto foi impulsionado principalmente pela conclusão de uma operação de venda de participações em ativos para o fundo Riza Malls, que gerou um ganho de capital relevante para as demonstrações financeiras do período.
Essa operação extraordinária é um dos fatores que explica o desempenho excepcional, e demonstra a eficácia da gestão em capturar valor por meio de transações estratégicas, além da receita operacional típica de locação. É importante entender que movimentos desse tipo não são recorrentes, mas podem fortalecer a posição financeira do fundo e abrir espaço para novas oportunidades.
Receitas totais: R$ 208,45 milhões
Despesas operacionais: R$ 7,4 milhões
Resultado distribuível: R$ 53,875 milhões (≈ R$ 0,92 por cota)
Dividendos Constantes: Atraindo Investidores com Previsibilidade
Apesar do resultado extraordinário, do fundo manteve o valor de distribuição de dividendos em R$ 0,92 por cota no período, correspondendo a um rendimento consistente que vem sendo repetido há mais de 20 meses consecutivos.
Esse padrão de distribuição é um dos maiores atrativos do fundo para investidores que valorizam renda mensal estável e é uma das razões pelas quais muitos investidores veem o fundo como opção defensiva dentro da classe de FIIs de shopping.
Importante: os dividendos distribuídos por FIIs como o XPML11 são atualmente isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, uma vantagem fiscal relevante para quem busca retorno líquido mais atraente. (veja mais sobre regulamentação no site da B3 – Bolsa de Valores do Brasil)
Indicadores Operacionais: Evolução além das Vendas Extraordinárias
Embora o ganho de capital explique grande parte do resultado, os indicadores operacionais do XPML11 também apontam melhorias quando comparados ao mesmo período do ano anterior — o que é sinal positivo para a vitalidade das operações de varejo nos empreendimentos que compõem o fundo.
Principais métricas operacionais:
- Vendas por metro quadrado: R$ 2.681/m² (+11,8% em relação a 2024);
- NOI (renda operacional líquida) por metro quadrado: R$ 167/m² (+20,5%);
- Same Store Sales (SSS): +0,5%;
- Same Store Rent (SSR): +4,3%.
Esses indicadores sugerem que os shoppings sob gestão do fundo estão conseguindo melhorar tanto o desempenho de vendas quanto a rentabilidade dos aluguéis, mesmo em um cenário econômico que exige adaptação constante por parte do varejo.
O Papel dos Shoppings na Economia e no Portfólio
Os shopping centers representam a tese de investimento do XPML11. Esses ativos não só geram receitas recorrentes por meio de aluguéis e locações de espaços, como também funcionam como plataformas de experiência — combinando varejo, alimentação, serviços e entretenimento.
Isso significa que o valor do fundo está diretamente relacionado à capacidade de atrair público e gerar fluxo de consumo nos empreendimentos, algo que tem sido reforçado por campanhas promocionais sazonais e iniciativas de engajamento no varejo físico.
Para quem está se familiarizando com esse universo, um guia completo sobre o que são fundos imobiliários e como funcionam pode ser encontrado no site Fiis que explica os conceitos básicos e avançados dessa classe de ativos.
Gestão e Estratégia de Portfólio
A gestão do fundo tem se mostrado ativa ao combinar duas frentes:
- Geração de renda recorrente por meio da locação de espaços em shopping centers;
- Ganho de capital por meio de aquisições e desinvestimentos estratégicos.
Esse equilíbrio entre operações “orgânicas” (aluguéis e vendas do varejo) e movimentos de mercado (compra e venda de participações) é um dos pontos fortes que ajudam a explicar o desempenho robusto do fundo.
Uma das vantagens dessa abordagem é a diversificação geográfica e por tipos de ativo, que ajuda a diluir riscos e a aumentar o potencial de captura de lucros quando há condições favoráveis de mercado. É um elemento a mais a ser considerado por investidores que avaliam o XPML11 como parte de uma carteira mais ampla de FIIs.
Riscos e Considerações para Investidores
Embora os resultados sejam animadores, é importante compreender que:
- Resultados extraordinários (como o ganho de capital) não se repetem sempre;
- O desempenho futuro depende da capacidade de manter as receitas operacionais e administrar custos;
- A dinâmica do varejo e a concorrência digital podem impactar o fluxo de consumidores nos shoppings;
- A execução da estratégia de portfólio deve considerar timing e disciplina financeira.
Além disso, a volatilidade das cotas dos FIIs na bolsa pode afetar o retorno total do investimento — especialmente se o investidor tiver que vender suas cotas em momentos de baixa no mercado.
Conclusão: XPML11 Reforça seu Potencial de Renda e Gestão Ativa
O desempenho de dezembro de 2025 reforça que o XPML11 é um dos FIIs mais relevantes no segmento de shoppings, combinando renda estável com capacidade de capturar valor em operações de portfólio. Com resultados operacionais sólidos e estratégia de gestão ativa, esse fundo pode continuar sendo uma opção interessante para investidores que buscam renda mensal e exposição ao setor imobiliário comercial.
Vale destacar que toda decisão de investimento deve considerar perfil de risco, objetivos financeiros e horizonte de tempo, além da análise detalhada dos relatórios oficiais do fundo e das condições de mercado.